业主登记领取分红。

经过改造，老旧小区面貌焕然一新。

位于我市柳北区雅儒街道的富康雅居小区是一个具有26年历史的老旧小区。这个小区不仅环境整洁、邻里和睦，更让人惊讶的是，小区业主不但不需要缴纳物业费，还能领取现金分红。其中有何过人之处？

街道社区指导

老旧小区实现自管

“以前这个小区物业管理混乱，经常有外来车辆进入小区乱停乱放，小区业主晚上回来反而没地方停车，要求物业人员将停车收费情况进行说明，他们也不理会，业主经常为此和物业人员发生争执。门卫在岗亭喝酒，楼道没人清扫，路灯坏了没人修，还有人圈地养鸡，小区生活环境脏乱差，看着就难受。”业主赵阿姨在富康雅居住了20年，早年物业公司管理小区时，服务质量与业主的期望相距甚远：公共收益不公开、收费标准因人而异、外来车辆随意停放、卫生保洁形同虚设……业主的不满情绪逐年累积，“每月每户物业费收多少，全凭对方一张嘴，没有统一标准，有的收20元，有的收25元，有的收30元。公共收益更是一笔糊涂账，外来车辆在小区停放交了多少钱，这些钱花在了哪里，我们一概不知。”

2019年，在柳北区雅儒街道办事处和富康社区的指导与帮助下，小区业主决定“自救”——成立业委会，恰好物业合同到期，业委会决定不再续签，实行居民自管。富康雅居小区自管小组主任徐云介绍：“第一届小区业委会成立时我是自管小组成员，现在履职的是第二届小区业委会。当时街道和社区把小区业主中的热心党员组织起来商议成立自管小组事宜，大家自行推荐业主参选，经过社区的综合考量和个人意愿，最终全体业主投票选出11人组建了自管小组。”第一届自管小组共11人，其中5名党员，大家全部义务奉献，5年时间里没拿一分钱报酬。“作为业主投票选出的自管小组成员，我感觉压力很大。组员中退休人员比较多，虽然大家都有工作经验，但是没有人干过物业管理，我们在社区帮助下自己慢慢摸索，一项项工作去讨论、去落实。刚开始白手起家没有钱，全凭大家对小区的热爱和无私奉献，当时我们以每平方米0.2元的超低标准收取物业费。”

自管小组成员分工明确、各司其职，共同目标就是把小区管理好。徐云说：“组员11人，平均每两个人负责一个板块，当时我和另一名组员负责环境卫生，我俩就聘请人员负责小区保洁，并对他们的工作进行监管。就这样，每件事情都有专人督促，大家齐心协力，很快就得到了大多数业主的信任和支持。”

提升服务质量

公共收益公开透明

自管小组的成立解决了“人”的问题，2023年恰逢老旧小区改造项目实施，为富康雅居的蜕变提供了“硬件”支撑：道路翻新、楼道刮腻子、安装健身器材、建设小游园、增设数十个摄像头……一系列改造让小区面貌焕然一新。业主李先生说：“现在楼道干干净净，垃圾桶有人定期清洗，苍蝇、蚊子都少了。遇到维修问题需要解决，只要在门卫处报备，上午报修，下午就能修好，反应速度非常快！”

服务质量提升了，业主缴费变成了自觉行为，缴费率从当初物业管理时期的30%左右，提升至95%以上。对于个别长期欠费的住户，自管小组成员“以情动人、以理服人”，经过积极沟通也陆续补交了。徐云说：“小区里有几栋楼是属于原林业车队的，他们以前从未交过物业费。实行居民自管以后，需要大家共同承担费用，刚开始他们不能接受，自管小组有一名老同志在这几栋楼的业主心中比较有威信，他多次上门和这些业主讲，为什么要收取物业费，这些费用如何开支，大家理解了、明白了，就愿意缴费了。”

同时，自管小组还积极探索如何提高公共收益。徐云说，富康雅居小区拥有地段优势，附近餐饮店比较多，许多食客来这边吃美食，喜欢把车停到小区里。之前物业管理时，没有进行合理规划。自管小组多次开会讨论，重新设置小区停车位，停车数量比原来增加了一倍，并规定晚上7时以后不允许外来车辆进入小区停放，以免影响业主使用车位。此外，自管小组还将公共收益账目定期公示，此举得到业主们的集体支持。“我们现在的公共收益主要来自外来车辆临时停车费，以及业主停车费和少量充电服务费，这些钱全部用于小区运营和改善设施，所有费用收支明细公开透明，这样业主才放心。”

2024年底，富康雅居自管小组交出了一份令人惊喜的成绩单：小区公共收益账户结余40余万元，拿出16万元向全体业主分红。“这16万元，以每户面积为标准进行分配，每个平方米分红5元，最少的一户分红100多元，最多的有900多元。”

今年，富康雅居小区业主福利再加码！5月15日，小区业主聚在一起，共享今年16万元的分红。业主们开心得合不拢嘴。业主赵阿姨说：“不用缴物业费，还能领分红，近500元分红直接转入银行卡，真是开心！我要买鸡买肉，加菜庆祝。”

业主们不仅领到了分红，从今年开始还免交物业费，停车费也下调了。徐云表示：“从今年开始，小区公共收益足够支撑每年开支，可以免收物业费了，业主停车费每辆车每月比去年减少了10元。”

自管经验可借鉴

但须因地制宜

富康雅居的成功并非偶然。柳北区雅儒街道党工委书记周何玲介绍，在小区居民看来，居民自管与物业管理的最大区别在于“主人翁意识”，业主真正拥有了对小区事务的话语权和监督权。公共收益不再是一笔“糊涂账”，而是看得见、摸得着的红利。“首先要选对人，自管小组成员必须有公信力、有公益心、能吃亏，我们第一届成员5年不拿报酬，靠的就是奉献精神。还有程序透明，所有收支公示，重大事项集体决策，接受全体业主监督。社区在前期人选推荐、制度设计、政策解读等方面提供了‘保姆级’服务，确保自管小组不走偏、不失控。另外也要抓住政策机遇，结合老旧小区改造一次性解决硬件短板，为后续长效管理打下基础。”

周何玲说：“目前富康雅居这一模式已在相邻小区开始复制推广，但并非所有小区都具备同样的条件。地理位置、人口结构、居民共识，这些因素都会影响自管效果。总的来说，有一点是共通的，小区要管好，必须有人愿意站出来，大家心要齐。我们现在对相同地段的其他小区先行复制实施，再结合这些小区的实际情况做相应调整。”

记者手记

富康雅居的7年自管逆袭，并非偶然的幸运，而是一场基层治理的主动破局，这也证明了即便没有专业物业公司，只要业主有“主人翁意识”、自管小组有担当与公信力、社区有“扶上马送一程”的托底引导，老旧小区同样能实现良性循环。值得一提的是，党员是自管小组的主心骨，这是党员在基层治理中发挥作用的重要体现。这种“党员带头干、群众跟着上”的凝聚力，让自管从“少数人的坚持”变成了“多数人的共识”。当然，这一模式无法简单复制到所有小区，地段、人口结构、居民共识各不相同，但核心启示是共通的。治理的关键，不在于“谁来管”，而在于“为谁管、怎么管”。当每一笔账目都晒在阳光下，每一个决定都尊重业主意见，在党员带动下，群众心往一处想、劲往一处使，小区才能真正从“矛盾的聚集地”变成“幸福的共同体”。富康雅居的故事，或许为更多正在探索自管之路的老旧小区点亮了一盏灯。